서울 부동산 언제 반등할까?

안녕하세요. 꾸준한 부를 추구하는 Steady Fortune입니다.

 

요즘 신문을 펴면 온통 부동산 하락과 경기 침체에 대한 뉴스가 대부분입니다.

 

매매가하락에 따라 미분양도 증가하고 있고 PF 자금 조달도 어려워짐에 따라 건설사 부도설도 나올만큼 부동산 경기가 좋지 않습니다.

 

현재 시점의 부동산 관련 지표를 살펴보고 앞으로의 흐름이 어떻게 될지 예측해보고자 합니다.

 

이번 포스트에서는 서울 시장을 살펴보겠습니다.

 

기본 원소스는 KB부동산 12월 12일자 데이터입니다. 

 

심리를 보니 22년 7월부터 매도 심리는 상승하고(매수자 우위 시장),11월 28일부터 매도심리와 매수 심리가 살짝 움직이는게 보입니다. 매수 심리도 같이 움직였기에 이 움직임이 의미가 있는지는 향후 움직임을 더 살펴본 뒤 판단할 수 있을거 같습니다. 어쨋든 현재 매도 심리가 90 가까이 높아져 있는 분명한 매수자 우위시장입니다.

 

 

강남, 강북 심리를 나눠서 보니 거의 비슷한 움직임을 보이는데, 매도와 매수 심리는 강북에서 살짝 더 움직이는 것으로 보입니다. 마찬가지로 좀더 지켜봐야 의미있는 움직임인지 알수 있을거 같습니다.

 

구별로 나눠서 매매증감률과 전세 증감률을 살펴보겠습니다.

최근 들어 매매보다 전세가 하락이 더 가팔라지는것으로 나타납니다.

강북권 평균 매매, 전세 증감률을 보면 최근 들어 매매가 하락률보다 전세가 하락률이 더 높게 나타나며, 매매가는 0.31%, 전세가는 0.74%의 하락률을 나타내고 있다.

 

 

광진구의 경우 전세가는 평균보다 더 하락하였습니다.

 

노원구는 매매가는 평균보다 더 큰 하락을 보이는 반면 전세가는 평균 수준으로 하락하였습니다.

 

도봉구도 노원구와 마찬가지로 평균보다 더 큰 매매하락률을 보이지만 전세는 평균 수준으로 하락하였습니다.

 

동대문구는 매매가는 평균보다 약간 더 하락하였지만, 전세가는 평균보다 훨씬 더 큰 하락률을 보입니다.

 

마포구는 매매가와  전세 하락률 모두 평균보다 더 크게 나타납니다.

 

서대문구는 평균 수준의 매매가와 전세 하락률을 보입니다.

 

성동구의 매전 증감률도 평균 수준의 움직임을 보입니다.

 

성북구는 매매하락은 평균 수준이며, 전세는 평균보다 더 큰 수준으로 하락하는 것으로 보입니다.

 

용산구의 경우 매매 하락은 평균보다 훨씬 작지만 전세하락은 평균보다 살짝 크게 나타납니다.

 

은평구는 매매하락은 평균 수준으로 보이는 반면 전세가 하락은 평균 대비 2배에 달할 정도로 큰 하락률을 보입니다.

 

종로구는 매매가하락률은 평균보다 작고 전세하락률은 평균과 비슷하게 나타납니다.

중구는 매매가 하락률은 평균수준이지만, 전세는 평균의 3배의 하락률을 보입니다.

은평구보다 더 큰 폭의 하락입니다.

 

중랑구는 매매가는 평균보다 살짝 더 떨어진 하락률을 보이지만 전세가 하락률은 평균과 비슷하게 보입니다.

 

 

다음은 강남권입니다.

강남권은 매매가는 평균적으로 0.39% 하락하였고, 전세가는 1.14% 하락하여 매매가 하락률은 강북권과 비슷하지만, 전세가는 강북권보다 더 큰 하락률을 보이고 있습니다.

 

 

송파구, 관악구, 구로구, 금천구의 경우 전세가 하락이 평균보다 더 크게 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

 

관악구의 경우 다른 구에 비해 전세가가 훨씬 더 큰 폭으로 하락하는 것으로 보입니다.

구로구의 경우 관악구와 마찬가지로 더 큰 폭의 전세가 하락을 보이고 있습니다.

 

금천구의 경우 서울 평균보다 큰 전세가 하락을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

송파구는 다른 구에 비해서 매매가와 전세가 모두 큰 폭의 하락을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

 

전세 수급 지수를 살펴보면 현재 50 정도로 전세 임차인을 맞추기 상당히 어려운 상황입니다.

당분간 전세가가 더 하락할 것으로 보입니다.

 

입주 물량입니다.

 

수도권 입주량을 구하면 다음과 같습니다.

23년까지는 공급이 많지만, 24년부터는 공급이 줄기 시작하여 25년에는 공급 부족으로 접어듭니다.

물론 2년 뒤 공급까지만 정확히 예측 가능하기에 25년 공급은 내년에 되어야 확정이 가능해보입니다.

적어도 24년까지는 공급이 부족하지 않습니다.

 

 

다음은 미분양 현황입니다.

수도권의 미분양은 증가추세를 보이다 살짝 꺾인 모습을 보이는데 더 지켜봐야겠지만, 향후 공급 물량을 고려시 미분양은 더 늘어날 가능성이 높습니다. 

미분양 증가에 따라 당분간 가격 상승은 어려워보입니다. 

이는 수도권과 서울 모두 마찬가지 입니다. 

 

서울의 매매지수와 전세 지수 모두 22년 8월부터 하락으로 전환되었습니다.

매매가와 전세가 모두 하락하고 미분양이 쌓이는 모습은 하락장의 특징이기에 현재 데이터로 보면 서울은 하락장에 접어 든 것으로 보입니다.

 

수도권의 집값은 유동성과 밀접한 관계를 보였는데, 22년 9월부터 M1 증감률이 마이너스를 보이고 있습니다.

즉 유동성이 줄고 있다는 것인데, 추후 데이터를 더 살펴봐야겠지만, M1이 감소한 시기는 98년 IMF와  07년 금융위기 때였기에, 현재 상황이 매우 위험한 상황일 수도 있어 보입니다.

개인적으로는 23년에 더 큰 위험이 올수도 있지 않을까 생각합니다. 

 

 

이상 서울 부동산관련 데이터를 살펴보았습니다.

 

정부가 23년에도 주임사 및 대출 규제를 풀겠다고 하였기에, 규제가 예정대로 풀릴거라 생각하지만,

규제가 풀린다고 심리가 바로 방향을 바꾸지는 쉽지 않아보입니다.

 

점점 더 어려워질듯한데, 그래도 저는 23년이 기회라고 생각이 계속 드네요.

물론 향후 데이터를  계속 모니터링해봐야 확신이 들듯 싶습니다.

 

오늘도 여러분의 부를 기원합니다.