지방 vs 수도권 미분양 분석

안녕하세요. Steady Fortune입니다.

새해 첫 포스트이네요.
22년 하반기부터 시작된 부동산 가격 하락이 A급지에도 영향을 주는 듯 싶습니다.
파트리오도 최고점 대비해서 27.14% 하락했네요.
물론 지금같은 장에서 상승하는 단지도 있지만, 전체적으로 하락 추세는 분명해 보입니다.

작년에 이미 국토부에서 계획을 발표하기는 했지만, 이렇게 빨리 규제지역을 해제할 줄은 몰랐습니다.
용산, 강남, 서초, 송파를 제외하고 전국이 조정지역과 투기지역에서 해제되었습니다.

아무리 생각해도 이번 규제 지역 해제 발표는 둔촌 주공(올림픽 포레온)을 위한 것이라는 생각이 떠나지 않네요.
둔촌 주공의 PF상환이 1월로 잡혀 있고, 올림픽 포레온 청약자들의 계약률이 30%를 넘지 않을 경우 PF를 상환해야 한다는 이야기도 있었는데, 자칫 둔촌 주공의 PF로 인해 금융 사태가 번지는 것을 막기위해 급하게 발표한 거 같습니다.

투자자들 사이에서는 그동안 원희룡 장관이 규제를 해제한다는 소문만 흘리고 실제 액션으로 옮긴게 없어 원현미(?) 장관이라고 불리기도 했었는데, 제 개인적인 생각으로는 부동산 시장을 상당히 잘 이해하고 있고, 여론에 좌지우지 되지 않으며 적절한 대처를 하고 있어 보입니다. (정치적인 견해는 절대 아니니, 오해하지 않기 바랍니다)

규제 해제에 맞춰 마치 부동산이 다시 반등할 수 있을거 같은 늬앙스를 주는 기사가 하나둘 나옵니다. 매매 수급지수가 63.1에서 64.1로 올랐다는 기사인데, 수급지수는 그 자체의 수치보다는 전체적인 흐름을 보는게 중요하다고 생각합니다.

규제지역이 해제되어 거래량이 늘고, 급매물이 소진될 것으로 보이지만, 현재의 하락세를 상승세로 바꾸기에는 무리가 있지 않나 생각됩니다.
요즘들어 Youtube에서 자주 등장하는 이현철 소장은 지난 상승장과 하락장을 모두 맞춘것으로 유명합니다.
예측이 맞았다는 것도 의미가 있지만, 이현철 소장의 시장은 투기로 이루어진 심리게임이라고 바라보는 시각이 저와 상당부분 일치하는 거 같습니다.



문득 상승장을 하락장으로 바꾸는 가장 큰 요인인 미분양은 현재 어떤 양상을 보이는지 궁금해졌습니다.

그래서 오늘은 미분양과 악성 미분양을 살펴보려 합니다.

우선 수도권 vs 지방을 비교해보겠습니다.
지방의 미분양은 '21년 11월부터 쌓이기 시작했고 '22년 7월부터 쌓이는 속도가 수도권보다 더 가팔라보입니다.
수도권은 지방에 비해 완만해 보이지만, '22년 하반기부터 미분양이 쌓이는 모습입니다.

대형 vs 소형으로 평형별로 미분양을 비교해보았습니다.
최근의 가격상승을 중소형이 이끌며 대형이 외면받았었는데, 미분양에서도 비슷한 양상을 보이는거 같습니다.
미분양 대부분이 대형 평형이고, 대형평형의 미분양이 쌓이는 속도가 가파릅니다.
이번의 하락 후 다음의 상승장에서는 대형 평형이 주도할거라 생각이 드는데, 대형 평형의 미분양을 잘 살펴볼 필요가 있어 보입니다.

가격하락 심리에 가장 크게 작용하는 악성 미분양을 살펴보겠습니다.
미분양은 준공 전까지만 해결되면 큰 문제는 없는데, 악성 미분양은 준공까지 처분되지 않은 물량들입니다.
보통 좋지 않은 입지인데 분양가격이 높거나, 상품성 자체가 떨어지는 등의 이유로 발생합니다.




서울도 악성미분양이 '22년 7월부터 쌓여 있습니다.

경기도를 보니 일정량의 악성 미분양이 쌓여 있어왔고, 최근의 미분양 쌓이는 속도에 비해 악성 미분양은 많은 편은 아닌걸로 보입니다.

인천은 '22년 7월부터 악성 미분양이 증가하여 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

부산은 일정량의 악성 미분양이 쌓여 왔었고, 최근들어 더 쌓이는 것 같지는 않습니다.
악성 미분양으로보면 부산은 20년쯤에 하락으로 전환되었어야 하는데, 임대차 3법으로 인해 다시 상승한 것으로 보이네요.

대구는 의외로 악성 미분양이 많이 쌓여 있지 않습니다. 보통 악성 미분양은 시공사가 데이터를 제공하는데, 시공사가 데이터를 다 제공하지 않았을수도 있고, 실제 악성 미분양이 작을수도 있기에 이부분은 현장에서 확인해야 할거 같습니다.

대전은 '19년 10월에 악성 미분양이 급격히 쌓였다가 '21년에 물량이 약간 해소되었다가 그 수준을 유지하고 있습니다. 악성 미분양만 보면 대전이 대구보다 더 상황이 나빠보이네요. 물론 대구의 물량 데이터가 정확하다는 가정에서입니다.

울산의 악성 미분양은 상당히 양호해보입니다. 최근들어 큰 변화가 없어보입니다.

마지막으로 광주 광역시 입니다. 광주는 악성 미분양이 아예 없네요.

서울시의 악성 미분양은 강북구, 강동구, 금천구에서 있고, 강북구에 미분양이 대부분 몰려있습니다.
서울에 인접한 남양주시와 하남시에 악성 미분양이 보입니다.

부천시와 시흥시, 인천의 연수구, 미추홀구, 중구에 악성 미분양이 보이네요.

성남시와 광주시도 악성 미분양이 있습니다.

화성시와 용인시에도 악성 미분양이 보입니다.

부산은 금정구와 사상구에 악성 미분양이 몰려 있고 전체적으로 다 발생하고 있습니다.

울산의 악성 미분양은 북구, 남구, 울주군이 비슷하게 보입니다.

대전의 악성 미분양은 상급지인 서구에 몰려있네요.

대구의 악성 미분양은 남구, 북구, 동구에 있네요.

인천, 대전, 울산 같은 경우 상급지에 악성 미분양이 몰려 있어 현장 심리가 더 나쁠것이라 예상되며,지역별로 차이는 있지만 악성 미분양이 쌓여있어 하락장으로 점점 들어가는 듯한 모습을 보이는거 같습니다.

미래를 예측하는 것보다 대응이 더 중요하다 생각합니다.