지도로 상권 및 입지 분석하기(1편)

아파트 시장이 하락장 또는 침체기에 빠짐에 따라 대체 투자인 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

 

 

상가는 부동산 중에서도 매우 높은 수준에 속하는 투자 물건으로 일반인들이 접근하기에는 여전히 부담스러운 투자처이다.

 

전용면적이 84m2와 같이 표준화가 되어 있고 물건별 큰 차이가 없고 실거래가와 매매가 검색이 용이하여 가격파악이 쉬운 아파트와 달리 상가는 개별성이 너무 강해 같은 면적이라도 층수에 따라 임대료의 차이도 천차만별이고 임대료도 임대인의 성향에 따라 매년 인상하였는지 여부에 따라 달라 해당 상가의 적정 가격을 파악하기가 매우 어렵다.

 

또한 입지 및 상권분석을 하지 않고 투자할 경우 최악의 경우 공실이 발생하여 매도 조차 어려울 수 있다.

 

흔히 말하듯 현장에 답이 있다고 사전 정보없이 현장을 방문하면 신도시 상가와 같이 간판빨에 속을 수 있다. 상가는 철처히 겉보기만 보고 판단해서는 안되며 상권과 특히 입지 분석 후에 투자해야 한다.

 

오늘은 현장에서 임장을 가기 전에 지도를 보고 상권 및 입지 분석을 어떻게 하는지 알아보자.

 

상권 및 입지 분석을 위해 내가 사용하는 사이트는 크게 5가지다.

 

1. 네이버 지도 or 카카오맵
2. 아실 or 호갱노노
3. 소상공인 상권지원시스템
4. 마이프차
5. 식신

 

 

이중 오늘 (1)편에서는 1번~2번까지만 살펴보자

 

 

 

1. 네이버 지도 or 카카오맵

네이버 지도와 카카오맵 둘 다 지원하는 기능은 비슷하다.

나는 개인적으로 카카오맵을 선호하기에 카카오맵 기준으로 살펴보자

 

 

1) 상업지역 위치 파악하기

 

오른쪽 지적 편집도를 클릭하면 용도구역을 볼 수 있다.

아래에서 붉은색으로 보이는 곳은 일반 상업 지역이다.

 

용도구역에 대한 사전 지식이 필요할 수도 있는데, 쉽게 일반상업지역은 우리가 말하는 중심 상업지구라고 생각하면 된다. 참고로 아래에 보이는 서면역은 부산에서 가장 유동인구가 많은 상권이다.

 

상업지역의 크기와 위치를 보고 상권발달 여부를 파악할수 있다.

지도를 축소해서 다른 상업지역와 크기를 비교하면 서면역의 상권이 얼마나 큰지를 알 수 있다.

 

2) 유동인구의 흐름 파악하기

여기서 추가로 지적편집도 선택을 해제하고 왼쪽 상단의 주변을 클릭해서 음식점을 선택하면, 음식점 위치가 빨간 점으로 나타난다.

빨간점은 유동인구의 흐름이라고 볼수 있다.

즉 이 빨간점들을 따라서 유동인구가 흐른다고 생각하면 된다.

 

 

2. 아실 or 호갱노노

 

1) 아실로 학원가 위치 파악하기

아실의 지도를 확대하여 관심지역을 살펴보면 아래와 같이 학원가의 위치를 파악할 수 있다. 학원 숫자도 같이 표기 되기에 학원가 발달 정도를 파악할 수 있다.

 

2) 호갱노노로 상권 위치 파악하기

호갱노노의 메뉴 중 상권 또는 학원가를 선택하여 상권 및 학원가의 위치를 파악할 수 있다.

여기서는 상권 확인만 해보자.

 

아래와 같이 상권 위치와 상권 크기까지 나타난다.

색깔이 진할수록 더 강한 상권이라 생각하면 된다.

 

 

3번부터는 계속해서 (2)편에서 살펴보기로 하자.