하루가 멀다하고 매스컴에서 아래와 같은 기사들을 쏟아내고 있다.
제목만 보면 하락장처럼 보인다.
매수 심리도 얼어붙었고, 전세가와 매매가 모두 하락하고 미분양이 쌓이고 있다.
분명 하락장의 징조다.
부동산의 특성상 국지적으로 다른 양상을 보여주기는 하지만 대한민국 부동산의 대표 시장인 서울을 보면 '22년 7월부터 매매와 전세가 모두 하락으로 돌아섰다.
아파트 거래도 급감하였다. 지난 8월 아파트 매매 거래량은 2,739건으로 역대 최저치인 12년 9월의 3,002건보다도 더 작은 수치이다. 거래가 얼어붙었다고 봐도 무방하다.
반면 빌라, 다세대의 서울 주택 거래량을 보며 이전 아파트 가격 상승기에 비해서는 거래량이 줄었지만 여전히 적지 않은 거래를 보여주고 있다.
즉 현재 서울은 아파트는 거래가 얼어붙었지만, 빌라, 다세대는 거래가 되고 있다는 뜻이다. 서울 오세훈 시장의 모아타운, 신속통합기획 등의 영향으로 투자처를 찾지 못한 투자자들이 서울 빌라 시장으로 진입하는 듯 보인다.
정부와 서울시는 신통기획 등의 초기 재개발과 모아타운 추진을 더욱 더 확대할 것이라고 하고 있으며, 분명히 투자자에게는 새로운 기회임은 틀림없다. 문제는 재개발 요건이 되지 않는 구역의 썩빌을 저가에 대량 매수하여 마치 재개발 요건이 충족되는 것처럼 홍보하고 조감도 등을 그려 선량한 투자자들에게 프리미엄을 받고 비싼 가격에 넘기는 일명 "화가"들도 판을 치고 있는 점이다. 이 화가들은 지난 상승장에서 지방을 돌며 재개발 판을 벌이기도 했었다.
그럼 어떻게 하면 이런 화가들에게 속지 않고, 초기 재재 물건들의 건전성을 확인하고 리스크를 줄일 수 있을까?
바로 Gislaw라는 사이트를 이용하면 된다.
Gislaw를 이용하기에 앞서 우선 재개발 구역 지정의 요건을 알아야 한다.
재개발 구역(신통기획 포함) 지정 요건
재개발 구역 지정을 위해서는 우선 필수 요건과 선택 요건을 충족해야 한다. 신통기획도 말만 거창하지 결국 기존 재개발과 동일한 절차를 따르지만 절차를 간소화해 소요 기간을 줄인다는 것이지 재개발 구역 지정에 필요한 요건은 같다.
☞ 필수 요건(다음 요건은 반드시 충족해야 한다)
콘크리트 건축물 30년 기준으로 노후도를 충족하는 건물이 3분의 2 이상(67%)이어야 함
☞ 선택 요건(다음 요건 중 하나만 충족하면 된다)
면적이 1만제곱미터(법 제4조제4항에 따라 서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 기준
- 구역의 전체필지 중 과소필지(전체 토지 중 시도지사가 정한 작은 크기의 토지 비율)가 40%이상
- 주택접도율(전체 주택 중 도로에 접한 주택 비율)이 40퍼센트 이하
- 호수밀도(전체 면적 안의 총 주택 수)가 60 이상
Gislaw라는 사이트를 이용하면 정해진 구역의 필수요건과 선택요건의 수치를 직접 확인할 수 있다.
즉, 구역 지정 요건을 충족하는지 여부를 사이트에서 내가 직접 쉽게 확인할 수 있는 것이다.
그럼 우선 Gislaw 사이트에 접속한다.
Prom
직선그리기 영역그리기 스냅 영역저장 삭제 그리기창 닫기 지도축소 지도확대 1 : 118.75 1 : 237.5 1 : 475 1 : 950 1 : 1,900 1 : 3,800 1 : 7,600 1 : 15,200 1 : 30,400 1 : 60,800 1 : 121,600 1 : 243,200 1 : 486,400 1 : 972,800 1 :
www.prom.space
접속하면 다음의 화면이 보인다.
화면을 확대하여 내가 원하는 지역으로 들어간다.
대표적 빌라촌인 서울 강서구 방화동으로 가보자.
왼쪽 위의 구역계설정을 누른 뒤 영역 추가를 누르고,
지도에서 원하는 지역을 아래와 같이 그린 뒤 Enter를 누르면 아래와 같이 선택했던 지역의 색깔이 변한다.
그리고 오른쪽 상단의 "적용"을 클릭한 뒤
오른쪽의 "구역 확정"을 클릭한다.
그러면 아래와 같은 화면이 나온다. 오른쪽 상단의 입지분석을 클릭해서 들어간다.
토지건물분석 > 노후도분석으로 들어가면 아래와 같이 노후도를 확인할수 있다. 노후도가 71.43%로 필수요건인 67%의 노후도를 만족한다.
일단 필수요건을 충족했기에 선택요건인 접도율 등을 살펴보자. 접도율은 57%로 40%를 넘어 충족하지 않는다.
호수 밀도로 넘어가보자. 호수밀도는 61로 나와 60호를 초과하기에 선택요건 중 하나는 일단 충족한다. 즉 재개발 구역으로 지정이 가능하다는 말이다. 지금은 Gislaw의 사용법을 익히는 과정이므로, 남은 선택요건인 과소필지도 살펴보자.
과소필지를 살펴보니, 50%로 40%의 요건을 충족한다. 즉 해당구역은 필수요건인 노후도를 충족하고, 선택 요건 3가지 중에 2가지를 충족하기에 재개발 구역 지정의 요건은 갖췄다.
아쉬운 점이 있다면, 지금까지 Gislaw는 무료로 이용이 가능했는데, 확인해보니 10월 4일부터 유료로 전환되었다. 10월 16일까지 무료로 이용이 가능하니, 무료기간동안 사용법을 익혀보고, 필요하다고 판단되면 유료서비스를 이용하면 된다.
500m2이하 면적은 무료로 서비스 이용이 가능하다고 하니 향후 소규모 재건축에 대한 사용은 무료로 사용이 계속 할수 있어 보인다.
이와 같은 방법으로 투자하려는 초기 재재 지역의 요건을 직접 확인함으로써 투자 리스크를 줄일수 있다.
투자의 첫번째는 잃지 않는 것이다.
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