유명한 부동산 전문가들조차 현재의 시장이 하락장인지 조정장인지 서로 다른 의견을 내놓고 있다. KB부동산과 부동산감정원에서 매주, 매월 발간하는 부동산 관련 raw 데이터도 그렇고, 지역에 따라 급매물이 거래되며 매수세가 빠지는 현상은 팩트인거 같다. 하지만 과연 현재 시장이 하락장일까?
난 상승론자도 아니고 하락론자도 아니다. 물론 스스로 전문가라고 하기에는 부족함이 많은 초보 투자자지만, 조금 느려보일수 있지만 누구에도 흔들리지 않는 나만의 투자 철학을 쌓아가고 있다.
요즘처럼 부동산이 폭락하고 있는 듯한 자극적인 기사로 신문이 도배가 되는 시기에 나는 부동산은 상승과 하락을 반복하며 장기적으로는 우상향하는 그래프를 그려왔던 과거처럼 앞으로도 그런 현상이 반복될거라 믿으며 기회가 오고 있다고 생각하고 있다.
지역별 매매가와 전세가 증감률을 통해 현재 시장을 점검해보자.
2022년 8월 29일 KB 데이터를 기준으로 분석하였다.
서울
전 구역이 하락을 보이고 있다. 물론 이는 평균값이며 각 구별 대장들의 하락폭이 더 클수도 있고 낮을 수도 있다. 상위 10개의 아파트의 가격 추세를 보며 평균치와 비교하는것이 의미있을 거 같지만, 시간 관계 상 오늘은 평균값의 추세만 보려고 한다. 강북구, 동대문구, 마포구 등은 서울 평균보다 하락폭이 낮았지만, 노원구, 광진구, 도봉구 등은 서울 평균보다 하락폭이 더 크게 나타났다. 단순히 외곽지역부터 매물이 쌓이면서 빠진다고 하기에는 지역 개별성이 크게 나타나는 것 같다. 일단 평균값만 보면 서울 전체 시장은 하락의 모습을 보인다.
전세가도 빠지고 있다. 송파구의 전세가 하락이 0.4로 아주 크다
부산
사하구와 사상구가 소폭의 상승을 보였고 대부분 지역의 매매가는 하락했다.해운대구의 하락폭이 크게 나타났다.
사하구, 기장군, 강서구를 제외한 지역의 전세가가 하락하였다.
대구
대규모 물량의 지속적 공급으로 매매가, 전세가 모두 큰 폭으로 하락하고 있다. 전형적인 하락장으로 보인다. 수성구도 흔들리기 시작한거 같다.
인천
인천도 수급의 문제로 매매가, 전세가 모두 하락세를 보인다.
광주
광역시 중 유일하게 상승세를 이어왔던 광주도 하락세를 보인다. 전세가도 하락하고 있어, 상승세가 꺾일지는 좀 더 지켜봐야할거 같다.
울산
울산의 전 지역이 하락하였지만 하락폭이 크지는 않다. 단, 동구의 매매가 하락이 크게 나타났고, 남구의 전세 하락폭이 매우 크다. 추가적인 현지 조사가 필요해보인다
대전
대전의 상급지인 서구와 유성구 모두 매매와 전세가에서 큰 폭의 하락을 보여 대전 시장 전체에 영향을 주고 있다. 인접한 세종의 흐름과 같이 지켜봐야 할거 같다.
경기도
경기도 역시 가격이 많이 올랐던 지역들 위주로 가격 조정을 받는 모습이다. 매매시장도 전체적으로 하락세를 보이고, 전세가 역시 일자리가 증가하는 일부 지역을 제외하고 모두 하락세를 보인다.
강원도
강원도는 여전히 상승을 지속 중이다. 강릉의 전세가가 큰 폭으로 상승하였다.
충북
충북의 상급지인 청주의 매매와 전세가 크게 빠졌다.
충남
충남의 매매가와 전세가는 크게 흔들림이 없어보이지만, 계룡은 전세, 매매 모두 큰 폭으로 하락했다.
전북
전북의 전주는 여전히 상승세를 보이고 있다. 군산의 전세가 상승이 높게 나타났다.
전남
목포의 가격하락이 크게 나타났는데, 전세가 하락은 거의 나타나지 않았다. 여수의 전세가 하락이 크게 보인다.
경북
김천의 매매가가 매우 크게 나타났고, 포항도 소폭이지만 상승하였다. 경북의 전세가는 전체적으로 강한 상승을 보이며,특히 김천의 전세가, 매매가 모두 큰폭으로 상승하였다.
경남
경남은 혼조세를 보인다. 매매가 기준 성산구와 김해, 거제는 하락하였고, 마산 회원구와 진해구는 상승하였다. 전세가는 김해를 제외하고 모두 상승하였고, 특히 진해구의 전세가가 매우 높게 나타났고, 마산 회원구와 거제도 높은 상승을 보였다. 그동안 거제의 전세가 받져주지 않았었는데, 거제의 전세가 추이를 지켜보는게 중요해 보인다.
(분석 후 개인의견)
매수심리가 완전히 얼어붙었고, 거래가 전혀 되지 않는 상황에서 급매물만 거래가 되고 있어 현재의 데이터만으로 대세 하락이라고 여기기에는 무리가 있어보인다. 하지만, 지역별로 미분양이 증가하고 낮은 가격에 거래가 늘어나고 있고, 매매와 전세가 모두 하락하고 있어 하락장의 징조를 보이고 있다(대구, 대전 등).
이런 시장을 관심있게 지켜보자.
항상 이런곳에서 기회가 온다.
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