요새 한국은행의 기준금리가 인상되어 우려 목소리가 높다.
금리 인상 속도가 빨라 체감 금리가 높아 보이지만 9.27일자 기준금리를 보면 2.5%로 08년 9월 12일자 5.25%대비 50% 수준으로 여전히 과거 고점 대비 낮은 수준으로 보인다.
하루가 멀다하고 신문이나 매스컴에서는 부동산 하락에 대한 자극적인 기사를 쏟아내고 있다.
처음에는 기사에서 가격이 하락했다는 단지를 직접 검색하여 네이버 부동산과 실거래가를 비교하며 기사가 맞는지 팩트 체크를 매일 하였었는데, 시간이 너무 많이 걸려 매일하기는 쉽지 않아 눈에 띄는 기사 몇개 위주로 틈틈이 확인하고 있다.
오늘은 여러 빅데이터를 통해 부동산에서 가장 큰 시장인 서울 부동산 시장에 대해서 살펴보고자 한다. 지방은 지역에 따라서 대구와 같이 하락장을 이미 시작한 곳도 있는가 하면 전주와 강원도처럼 가격 상승을 지속하고 있는 곳도 있어 지역별로 분위기가 많이 다르다.
기사별 팩트 체크를 어떻게 하는지, 그리고 지방 부동산은 어떤지 나중에 별로도 포스팅할 생각이다.
아실을 통해 확인해도 서울 시장만 봐도 매매, 전세, 월세 모두 매물이 21년에 비해 많이 쌓여서 빨리 해소가 되지 않는 것처럼 보인다. 그나마 매매 물건은 소폭이지만 감소하는 추세를 보인다.
하락장의 전조 증상인 미분양이 쌓이고 있다.
매매 전세 가격 또한 정체하는 모습을 보이고 있다.
물론 평균가이기에 지역에 따라서 하락과 상승으로 다른 양상을 보이고 있다.
심리를 봐도 현재 매도자와 매수자 간의 갭이 많이 벌어져있다.
하지만 현재 매도 심리 지수가 73정도로 2012년의 92에 비해서는 낮은 수준을 보이고 있다.
아직 서울 부동산 가격이 안정되었다고 단정짓기 어려운 요소 중 하나인 공급물량을 보면 향후 공급 물량은 매우 부족한 상황이다. 물론 인천의 입주 물량이 이 부분을 어느 정도는 완화시켜주겠지만, 서울을 살아본 거주민이라면 이해하겠지만,자녀가 있는 가족이라면 자녀 교육 등의 이유로 단순히 집값이 싸다는 이유로 상급지에서 하급지로는 쉽게 이동을 하지 않는다.
월별 서울 아파트 거래량을 보면 22년 8월 거래량이 2,739로 역대 최저치인 12년 1월의 2959보다도 더 낮은 수치이다. 이래서 일부 전문가들은 현재의 서울 시장은 정상적인 시장이 아니며 시장 경색에 가깝다고 말하고 있다. 그래서 현재의 작은 샘플에 가까운 수치를 근거로 부동산 하락 또는 정체기를 논하기에는 무리가 있어 보인다.
아파트와 빌라의 전세와 월세 거래를 보면 매매시장과는 거래량이 평상시와 비슷하게 거래되고 있는것으로 보인다.
서울 아파트 전세가격은 단기적으로는 지난 1년간 지속적으로 하락하여 왔다
하지만 전체 기간으로 보면 전세가격은 지속적으로 상승해왔고, 현재 전세가격은 20년 대비 10% 이상 높은 수준이다. 또한 20년에 전세갱시청구권을 사용하여 5% 이내의 전세금 인상을 했었던 기존 임차인의 경우에 22년에 신규 계약 시에는 기존 시세대로 전세금을 맞춰야 해, 체감상 느끼는 전세금 인상은 엄청날 것이다.
이에 반해 다세대의 전세는 상승하다 정체한 후 최근 살짝 빠지는 모습을 보인다.
월세는 꾸준히 상승해왔다. 금리가 인상됨에 따라 전세대출의 이자와 월세를 비교하면 월세가 상대적으로 저렴해보여 전세 수요가 월세 수요로 바뀐 영향 때문인거 같다. 향후 금리가 낮아지면 다시 전세 수요로 전환될 것으로 생각한다.
가격이 빠진다고 지금을 단순히 하락시장으로 볼수 있을까?
지금은 정상적인 거래는 사라지고 사연이 있는 급매들(1가구 2주택 매매 등)만 거래가 되는 시장으로 외관상 보면 매수자 우위시장이 맞다. 이런 분위기는 취득세와 대출 규제를 풀지 않는한 다주택자들의 양도세 중과 일시 유예가 유지되는 23년 5월 9일까지는 유지되지 않을까 생각된다.
잔금기간이 2~3개월인 것을 감안하면 23년 5월 9일 유예가 끝나기 전 마지막으로 투매하는 물건들이 2~3월 쯤에 많아지지 않을까? 그러면 그때쯤에 더 좋은 가격으로 잡을수 있지 않을까 생각하며 시장을 지켜보고 있다.
시장은 냉철하다.
항상 깨어있어야 한다.
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