22년 현재 부동산 임대시장 흐름

필수재인 주택은 자가 또는 임대(전세, 월세 등) 중에 하나는 무조건 선택해야 한다.

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갑자기 문득 거주형태가 어떻게 구성되는지가 궁금해졌다.

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이현철 소장에 의하면 무주택자들 중에서 주택 구매를 안하는 절대적인 비율이 있다고 하는데, 이 비율의 계층은 부동산에 대해서 전혀 관심을 가지지 않는다고 한다.

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국가통계포털의 데이터를 활용해 행정구역별 점유형태를 비교해보았다.

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편의상 2006년~2019년의 데이터를 서울과 부산 두 지역 기준으로 살펴보았다.

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2014년에 자가 비율이 40.2%로 가장 낮다. 이 때가 서울 주택 가격이 가장 낮았던 시기이다. 자가비율이 40%라는 말은 10명 중 4명은 자가로 거주중이며, 나머지 6명은 전세, 월세와 같은 임차 형태로 거주 중이라는 말이다

서울 자가비율

 

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주택 가격 심리는 14년에는 매도 심리가 꺾여서 내려오고 있다. 가격이 상승한다는 뜻이다.

하락장을 겪으면서 매수수요는 감소하였고, 이에 따라 자가 비중이 가장 바닥을 나타낸것으로 보인다.

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부산 시장을 살펴보자. 우선 부산의 자가 비율은 60%대로 서울의 40%대에 비해 전체적으로 높은 편이다. 아무래도 부산의 부동산이 서울에 비해 가격이 낮기 때문에 발생하는 현상으로 생각된다.

부산 자가비율

 

이는 서울,부산, 경남을 같이 비교하면 더 분명히 보인다. 서울은 40%대, 부산은 60%대, 경남은 70%의 자가 비율을 보인다. 부동산 가격과 자가 비율이 반비례함을 알 수 있다.

서울, 부산, 경남 자가비율 비교

 

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다음으로 같은 기간 동안 서울의 자가를 제외한 나머지 임차 수요의 변화를 살펴보자.

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서울의 전세, 월세 시장 흐름

 

서울은 16년을 기점으로 전세가 급격히 줄었고, 월세는 08년부터 꾸준히 상승해온것으로 보인다. 서울은 12년부터 16년까지 전세금이 상당히 빠른 속도로 상승하였고, 높아진 전세금을 감당하지 못한 전세 수요가 월세로 전환된 것을 알 수 있다.

현재 서울의 임차인 중 절반은 전세, 절반은 월세인것으로 보이고, 최근 들어 금리가 인상됨에 따라 월세 비중이 더 높아졌을 것으로 예상된다.

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부산도 전세와 월세 수요의 흐름이 서울과 비슷한 양상을 보인다.

부산의 경우, 06년부터 전세 비중이 꾸준히 감소한 반면, 월세 비중은 꾸준히 늘어 12년을 기점으로 월세 비중이 전세비중을 역전하여 현재는 월세가 전세비중의 2배 정도로 높아졌다.

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부산은 06년부터 12년까지 전세금이 큰 폭으로 상승하였고, 높아진 전세금을 감당하지 못하는 전세 수요가 월세로 전환한 것으로 보인다.

지금까지 거주형태의 변화를 살펴보았다.

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서울, 부산 모두 공통적으로 거주 형태(자가, 전세,월세)의 변화를 살펴보면서 이 둘 간의 상관관계가 높은것을 알수 있다.

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따라서 우리는 거주형태의변화를 통해 매매 또는 전세가격의 흐름을 역추하는게 가능해보이며, 향후 매매 또는 전세 가격의 흐름을 예상하는 지표로 활용이 가능해보인다.